Autor: Kerli Koha
Kohus on riigi loodud organ, mis vaatab läbi ning lahendab vaidlusi. Kohtute menetlusstatistika andmetel on tsiviilkohtumenetlusse jõudnud viimastel aastatel umbes 34 000 asja aastas. Hindajana olen kohtutele koostanud hinnanguid, mille eesmärgiks on varaliste vaidluste lahendamine (peamiselt ühisvara, pärandvara või kaasomandi jagamine), lisaks täitemenetluses alghinna vaidlustamine ja eestkostetavate kinnisvaratehingute tegemine.
Kes teeb kinnisvara hindamise ekspertiise?
Kutseliste hindajate tasemeid on Eestis kokku kolm: tase 5 ehk kinnisvara nooremhindaja, tase 6 ehk kinnisvara hindaja ning tase 7 ehk vara hindaja. Hindajad koostavad hindamisaruandeid erinevatel eesmärkidel, kuid peamiseks (90-95% töödest) hindamise lähteülesandeks on laenutagatise turuväärtuse hindamine pankadele, väikese osa moodustavad hindamised kohtutele, hüvitamiseks, finantsaruandluseks ja klientide nõustamiseks. Kinnisvara hindamise ekspertiise kohtutele teevad riiklikult tunnustatud eksperdid, kes on üldjuhul vara hindajad ehk 7. taseme kutselised hindajad.
Eesti Kohtuekspertiisi Instituut peab riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja (www.ekei.ee). Nimekirja pidamise eesmärgiks on tagada ülevaade asjatundjatest, keda saab kohtuekspertiiside tegemisel kasutada ekspertidena. Hetkeseisuga on kinnisvara hindamise valdkonna eksperte Eestis kokku ainult 9. Minu kogemuse põhjal on antud valdkonnas riiklikult tunnustatud ekspertide vähesuse peamiseks põhjuseks asjaolu, et enamik hindajad soovib teha igapäevatööd lisapingeteta. Kohtutele hindamisel on protsess aga peaaegu alati pingeline, osapooled üritavad hindajat endale sobivas suunas survestada ja kaasused on keerulised.
Kohtuekspertiisiseaduse kohaselt võivad ekspertiise koostada kohtuekspert, riiklikult tunnustatud ekspert või menetleja määratud muu isik. Kohtuekspertideks on Eesti Kohtuekspertiisi Instituudis töötavad isikud, kelle tööülesandeks on teha ekspertiise. Eksperdiks võib olla ka menetleja määratud asjakohaste eriteadmistega muu füüsiline isik. Eriteadmistega isik kantakse riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja, kuid ta esitab selleks vastavasisulise avalduse ja vastab järgnevatele nõuetele: on teovõimeline, valdab eesti keelt seadusega kehtestatud ulatuses, on omandanud ekspertiisi alal nõutava kõrghariduse, teda ei ole süüdi mõistetud tahtlikult toimepandud kuriteo eest, teda ei ole halduskorras karistatud korruptsioonivastase seaduse rikkumise eest, ta on vähemalt kolm aastat vahetult enne nimekirja kandmise taotlemist töötanud teadusvaldkonnas, milles taotletakse riiklikku tunnustamist ning mis annab ekspertiisi tegemiseks siseriiklikult tunnustatud nõuete kohase kvalifikatsiooni; tal on võimalik kasutada ekspertiisiuuringuteks vajalikke tehnikavahendeid, tal on alaline sissetulek.
Olen hindajana töötanud 17 aastat ja endiselt oma tööst vaimustuses, sest just kinnisvara hindamise ekspertiisid ja nendega kaasnev protsess on see, mis mind täna enim selle töö juures köidab. Vastandlikud osapooled, suhtlus nendega, objektiivse ja õiglase ekspertiisi läbiviimine – see on iga kord väljakutse.
Korrektne lähteülesanne
Kõige olulisem on hindamisel korrektse lähteülesande püstitamine ja seda hindamise eesmärgist olenemata. Hindamisel kohtule püstitab lähteülesande kas kohtumäärusega kohtunik või kui vaidluse lahendamisega pole veel kohtumenetlusse jõutud ja proovitakse kohtuväliselt kokkuleppele jõuda, siis kas üks osapool või osapooled ühiselt. Soovituslik oleks valida mõlemale osapoolele aktsepteeritav objektiivne riiklikult tunnustatud ekspert. Kui mõlemad osapooled tellivad eraldi eksperthinnangud, siis on väga tõenäoline, et tekib kolmanda hindamisaruande tellimise vajadus ja see on osapooltele nii ajaline kui ka rahaline lisakulu.
Kohtule hindamisel on eriti oluline, et paika saaks õige väärtuse kuupäev, väärtuse liik ja püstitatavad eeldused ning hinnatava vara määratlus. Korrektne lähteülesanne hoiab kokku kõikide osapoolte ressurssi, sest nii ei teki hiljem lisaküsimusi ja ekspertiisiakti ümbertegemise vajadust.